LES ACTU' CLC
Assurance Garantie du passif environnemental
LES ACTU' CLC - Publiée le 02/04/2021
Le recyclage des friches représente une opportunité au moment où la société prend conscience des impacts néfastes de l’étalement urbain sur l’environnement. Mais lorsqu’il s’agit d’anciens sites industriels, la question de la pollution des sols est régulièrement un frein au redéveloppement.
Même avec des clauses contractuelles de garantie de passif environnemental robustes, des risques subsistent pour les parties prenantes du fait de l’absence d’abandon de recours de la part de l’Administration à l’encontre du dernier exploitant, quand bien même des travaux de remise en état auraient eu lieu.
Face à ce constat, nous vous proposons des solutions d’accompagnement à la revitalisation de sites et de transfert à l’assurance des conséquences financières des dommages causés par une pollution historique, afin de fluidifier des projets de réindustrialisation ou de développement immobilier sur sites potentiellement dégradés.
Même avec des clauses contractuelles de garantie de passif environnemental robustes, des risques subsistent pour les parties prenantes du fait de l’absence d’abandon de recours de la part de l’Administration à l’encontre du dernier exploitant, quand bien même des travaux de remise en état auraient eu lieu.
Face à ce constat, nous vous proposons des solutions d’accompagnement à la revitalisation de sites et de transfert à l’assurance des conséquences financières des dommages causés par une pollution historique, afin de fluidifier des projets de réindustrialisation ou de développement immobilier sur sites potentiellement dégradés.
Cession-acquisition : quels risques environnementaux ?
Le passif environnemental est un problème assez commun dans le cadre d’opérations de cession ou d’acquisition d’actifs qui va parfois jusqu’à bloquer certains projets. Malgré un audit environnemental préalable, de nombreuses incertitudes peuvent demeurer dont les effets ne se manifestent parfois que nombreuses années après l’opération, avec des conséquences importantes et coûteuses pour le responsable en matière de réclamations : impacts sur la santé des riverains et utilisateurs du site redéveloppé ; action judiciaire sur les bases du vice caché ou vice de consentement ; injonctions et sanctions des pouvoirs publics ; image de marque…
Le transfert du risque à l’assurance
C’est une solution de transfert de risques à l’assureur, destinée à protéger l’assuré, qu’il soit vendeur d’un terrain potentiellement pollué ou acquéreur de ce terrain (aménageur, promoteur ou simple investisseur) contre les conséquences financières de dommages causés par une ou des pollutions historiques du fait :
• De la découverte aléatoire d’une pollution non détectée pendant les phases de due diligence
• De la dégradation d’une pollution résiduelle acceptable au moment de la transaction
• D’un changement réglementaire faisant nécessité d’engager de nouveaux travaux de remise en état
• De la découverte aléatoire d’une pollution non détectée pendant les phases de due diligence
• De la dégradation d’une pollution résiduelle acceptable au moment de la transaction
• D’un changement réglementaire faisant nécessité d’engager de nouveaux travaux de remise en état
Quels avantages ?
Les bénéfices stratégiques de l’assurance du passif environnemental sont de différentes natures selon que l’on se place du côté du vendeur ou du côté de l’acquéreur :
Pour le vendeur
Pour le vendeur
- Limite les engagements hors bilan (cautions, séquestres ou tout type de collatéral nécessaire)
- Permet de proposer des limites de garanties supérieures en montant et plus longue dans le temps
- Elimine les coûts annuels du maintien des garanties ou de l’impact comptable d’une provision
- Améliore le profil de risque environnemental présenté par le site en vente, donc le prix de cession
Pour l’acheteur
- Améliore les conditions de l’offre en réduisant ou en éliminant toute demande de contre-garantie
- Limite les incertitudes difficilement quantifiables liées à la pollution
- Favorise la stratégie de sortie grâce à un contrat cessible avec la cible
- Elimine l’exposition crédit sur les garanties du vendeur
- Protège contre les risques de pollutions non-détectées ou de futures évolutions réglementaires défavorables
Structure typique du programme
- Le contrat d’assurance garanti les terrains vendus (et leurs immeubles)
- Les responsabilités environnementales du dernier exploitant et/ou du propriétaire sont prises en compte
- Le vendeur et l’acheteur peuvent être assurés ensemble (avec abandon de recours réciproque)
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